Micro-foncier ou régime réel : comment choisir en location vide

Micro-foncier ou régime réel : si vos loyers de location vide ne dépassent pas 15 000 € par an, le micro-foncier s’applique d’office avec un abattement de 30 %, mais le réel devient plus intéressant dès que vos charges réelles dépassent ce forfait. Au réel, vous déduisez vos dépenses effectives, dont les honoraires de gestion versés à un gestionnaire professionnel. Voici comment comparer les deux régimes, au 10 novembre 2026, selon les pages officielles.

1. Location vide : de quels revenus parle-t-on ?

Les loyers d’un logement loué nu sont des revenus fonciers, déclarés dans le cadre de l’impôt sur le revenu de votre foyer fiscal. La location meublée relève d’un autre régime : selon impots.gouv.fr, « les loyers d’une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). Cet article ne traite que de la location nue.

Si vous confiez votre bien à un gestionnaire, ces revenus restent imposables à votre nom et figurent dans la déclaration de votre foyer. Le gestionnaire encaisse les loyers pour votre compte et vous transmet des relevés de gestion, qui servent de base à la déclaration et au choix du régime.

2. Le micro-foncier : simple, mais forfaitaire

Selon la fiche Revenus fonciers de service-public.gouv.fr (vérifiée le 15 avril 2026), « si vos revenus ne dépassent pas 15 000 €, vous serez automatiquement soumis au régime micro-foncier ». Le seuil s’apprécie sur les loyers annuels hors charges locatives perçus par l’ensemble du foyer fiscal.

Ce régime fonctionne ainsi :

• vous déclarez le montant brut des loyers, sans appliquer vous-même d’abattement ;

• l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 %, censé représenter l’ensemble de vos charges ;

• aucune charge réelle n’est déductible en plus, même si vos dépenses de l’année ont été élevées.

Concrètement, impots.gouv.fr indique que les loyers bruts se reportent en case 4BE de la déclaration de revenus n° 2042.

3. Le régime réel : déduire ses charges effectives

Au-delà de 15 000 € de loyers annuels, le régime réel s’impose. En dessous, vous pouvez le choisir. Dans les deux cas, service-public.gouv.fr précise : « Vous devez remplir le formulaire n°2044. » Ce formulaire sert à calculer le résultat foncier (loyers moins charges déductibles), qui est ensuite reporté sur la déclaration n° 2042.

La fiche officielle donne une liste non exhaustive de charges déductibles, dans laquelle figurent notamment les frais de gestion. La doctrine fiscale (BOFiP, frais d’administration et de gestion) distingue deux catégories :

• les rémunérations de gérants d’immeubles ou d’administrateurs de biens, déductibles pour leur montant réel lorsqu’elles sont effectivement supportées par le propriétaire ;

• les autres frais de gestion, déductibles en principe pour un montant forfaitaire de 20 € par local.

Pour un propriétaire qui a confié son logement à une agence de gestion locative, les honoraires de gestion entrent donc dans le calcul du réel. Ils s’ajoutent aux autres charges listées par la fiche officielle, qu’il convient de vérifier poste par poste avant de remplir la 2044.

4. Comment comparer concrètement les deux régimes ?

Le raisonnement de base est simple : faites le total de vos charges déductibles de l’année et comparez-le à 30 % de vos loyers bruts. Si vos charges réelles dépassent ce forfait, le réel réduit votre revenu imposable davantage que le micro-foncier. Sinon, le micro-foncier reste plus avantageux et plus simple.

Les chiffres de ce tableau sont ceux des pages officielles au 10 novembre 2026 ; ils peuvent évoluer avec chaque loi de finances.

Les relevés transmis par un gestionnaire professionnel (loyers encaissés, travaux, honoraires) donnent les montants nécessaires à cette comparaison. Si vous souhaitez savoir comment ce suivi est organisé, vous pouvez consulter les services et tarifs de gestion.

5. Opter pour le réel : un engagement de trois ans

Si vos loyers ne dépassent pas 15 000 €, l’option pour le réel se fait simplement en déposant une déclaration n° 2044. Mais elle engage. Selon impots.gouv.fr (page mise à jour le 10 juillet 2026), « ce choix vous engage à déclarer au régime réel pendant trois ans ». À l’issue de cette période, l’option est reconduite chaque année par le dépôt d’une nouvelle 2044 ou 2044 spéciale.

Avant d’opter, il est donc utile de regarder au-delà de l’année en cours : une année de gros travaux peut justifier le réel, mais les deux années suivantes, avec peu de charges, pourraient être moins favorables qu’au micro-foncier.

6. Le déficit foncier, réservé au régime réel

Lorsque vos charges dépassent vos loyers, le régime réel fait apparaître un déficit foncier. Selon service-public.gouv.fr, au 10 novembre 2026 :

• la part du déficit hors intérêts d’emprunt s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € ;

• cette limite est portée jusqu’à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, sous conditions de devis et de dates de paiement (entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027) ;

• la fraction qui dépasse ce plafond, ainsi que la part liée aux intérêts d’emprunt, se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes ;

• l’imputation sur le revenu global est remise en cause si le logement cesse d’être loué dans les 3 ans, sauf exceptions énumérées sur la fiche officielle.

Ces règles sont précises et leurs conditions détaillées figurent sur la fiche officielle : vérifiez-les avant d’engager des travaux pour des raisons fiscales.

7. Quand et comment déclarer ?

Les revenus fonciers se déclarent avec votre déclaration de revenus annuelle. La 2044 est à joindre à la déclaration n° 2042. Les dates limites changent chaque année : consultez impots.gouv.fr au moment de la campagne déclarative. Conservez les justificatifs de vos charges (factures, relevés de gestion, avis de taxe foncière) en cas de demande de l’administration.

IMODIA est une agence immobilière titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la CCI Paris Île-de-France. Elle assure la gestion locative à Paris et en Île-de-France : recherche et sélection du locataire, suivi des travaux, aide aux déclarations fiscales, assurance loyers impayés. Honoraires de gestion à partir de 6 % HT. Voir les services et tarifs · Nous contacter

Questions fréquentes

Mes loyers ne dépassent pas 15 000 €, puis-je quand même choisir le réel ?

Oui. Service-public.gouv.fr indique que si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €, vous pouvez opter pour le régime réel, en déposant une déclaration n° 2044. L’option est irrévocable pendant 3 ans.

Les honoraires de mon gestionnaire sont-ils déductibles au micro-foncier ?

Non. Au micro-foncier, l’abattement forfaitaire de 30 % représente l’ensemble des charges, y compris les honoraires de gestion. Ils ne sont déductibles pour leur montant réel qu’au régime réel, selon le BOFiP.

Si je loue aussi un logement meublé, puis-je tout déclarer ensemble ?

Non. Les loyers d’une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux, déclarés séparément des revenus fonciers de la location nue. Leur régime fiscal est différent et n’est pas traité ici.

Mis à jour le 10 novembre 2026

Sources : Service-public.gouv.fr, revenus fonciers, impots.gouv.fr, location vide, BOFiP, frais de gestion, impots.gouv.fr, location nue et meublée. Ces informations sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal ; vérifiez les montants et les délais sur les sites officiels.