Location meublée et impôts : LMNP, micro-BIC ou régime réel

Les loyers d’une location meublée sont imposés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au micro-BIC ou au régime réel, et non en revenus fonciers. Le choix entre ces deux régimes détermine le sort de vos charges, honoraires de gestion compris. Les pages officielles consultées s’adressent au loueur lui-même et ne prévoient pas de cas particulier lorsqu’un gestionnaire intervient. Cet article traite de la location meublée de longue durée, celle où le logement est la résidence principale du locataire.

1. LMNP ou LMP : un statut apprécié au niveau du foyer

Selon l’administration fiscale, le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer fiscal. D’après la fiche de Service-Public sur les revenus d’une location meublée, vérifiée le 15 avril 2026, vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) si l’une de ces deux conditions est remplie :

• les recettes annuelles de location meublée de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € ;

• ces recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.

La même fiche indique que, si vos recettes annuelles sont inférieures ou égales à 23 000 €, l’activité de loueur ne donne pas lieu au paiement de cotisations sociales : vous payez uniquement des prélèvements sociaux.

2. Micro-BIC : un abattement, aucune charge à déduire

Le micro-BIC est le régime simplifié. D’après Service-Public, il s’applique en location de longue durée si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € pour les revenus 2025 et 83 600 € pour les revenus 2026 (chiffres relevés au 11 novembre 2026 ; ils changent d’une année à l’autre, vérifiez-les sur la page officielle). Les meublés de tourisme, classés ou non, font l’objet de règles distinctes, détaillées sur la même fiche.

Le principe : vous déclarez la somme totale perçue, c’est-à-dire le loyer et les charges locatives éventuelles, et l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 %, avec un minimum de 305 €. Cet abattement est réputé représenter vos charges : en micro-BIC, vous ne devez en déduire aucune. Les honoraires de gestion, comme les travaux ou les intérêts d’emprunt, ne viennent donc pas en déduction ; ils sont couverts par le forfait.

3. Régime réel : charges, honoraires de gestion et amortissement

Le régime réel est obligatoire si vous dépassez les plafonds du micro-BIC, et possible sur option si vous ne les dépassez pas. Vous déclarez là aussi la totalité des sommes perçues, charges comprises, mais les charges réellement supportées sont déduites en comptabilité pour calculer le résultat imposable.

La page Les régimes d’imposition du site des impôts précise que les charges déductibles ne font l’objet d’aucune liste indicative. Elles doivent être exposées dans l’intérêt direct de l’exploitation, correspondre à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes. La foire aux questions sur le régime des locations meublées publiée sur impots.gouv.fr résume ces charges réelles ainsi : travaux, intérêts, gestion et amortissement du bien. Les pages consultées ne détaillent pas davantage le cas des honoraires de gestion : conservez chaque justificatif.

L’amortissement du logement et des meubles est le second atout du réel, avec une limite : la quote-part déductible ne peut pas dépasser la différence entre le total des loyers et les autres charges. Les amortissements ne peuvent donc pas générer de déficit ; la part non déduite est reportée sans limitation de durée.

En contrepartie, le réel impose une comptabilité complète et une déclaration de résultat n° 2031 avec ses annexes, télédéclarée depuis un espace professionnel. En cours d’activité, l’option s’exerce par courrier auprès de votre service des impôts des entreprises (SIE) ; pour les revenus 2026, Service-Public indique qu’elle devait être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus 2025. Elle est valable un an et se renouvelle automatiquement.

4. Micro-BIC ou régime réel : le comparatif

Repère arithmétique, à vérifier avec vos chiffres : l’abattement étant de 50 %, le réel réduit davantage le résultat imposable lorsque charges et amortissements déductibles dépassent la moitié des recettes.

5. Ce que fournit le gestionnaire, ce qui reste à votre nom

Sous mandat de gestion, c’est en général le gestionnaire qui encaisse les loyers et règle certaines dépenses pour votre compte, selon les termes du mandat. Le relevé de gestion qu’il vous remet récapitule en principe les loyers et charges encaissés, les honoraires prélevés et les factures payées. Il peut vous servir de document de travail : en micro-BIC, pour retrouver le total des sommes perçues à déclarer ; au réel, pour alimenter la comptabilité, avec les justificatifs. Le détail des honoraires figure sur notre page services et tarifs.

Les pages officielles adressent en revanche plusieurs démarches au loueur lui-même :

• déclarer le début d’activité sur le guichet des formalités des entreprises, dans les quinze jours qui suivent le premier jour de location ; cette formalité gratuite permet d’obtenir un numéro SIRET et d’indiquer le régime d’imposition choisi ;

• reporter vos recettes ou votre résultat sur la déclaration n° 2042-C-PRO, complémentaire à votre déclaration de revenus ;

• vérifier votre situation au regard de la cotisation foncière des entreprises (CFE) : l’administration rappelle que, même particulier, vous en restez redevable, avec une exonération si vos recettes sont inférieures ou égales à 5 000 €.

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6. Revente : les amortissements déduits comptent

Selon la foire aux questions publiée sur impots.gouv.fr, pour les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, si vous étiez au régime réel, les amortissements déduits pendant la location sont retirés du prix d’achat initial, sauf pour certaines résidences gérées (étudiants, seniors). Le régime des plus-values immobilières des particuliers reste accessible uniquement si vous êtes loueur non professionnel.

Questions fréquentes

Faut-il un numéro SIRET quand un gestionnaire s’occupe de tout ?

D’après les pages consultées, oui : la déclaration de début d’activité est demandée au loueur en meublé, LMNP ou LMP, sans exception prévue en cas de gestion déléguée, et Service-Public précise que ce numéro SIRET est à indiquer lorsque vous déclarez vos revenus locatifs.

Dois-je déclarer les loyers nets des honoraires de gestion ?

Non. En micro-BIC comme au réel, l’administration demande de déclarer la totalité des sommes perçues, loyers et charges comprises. En micro-BIC, aucune charge n’est déduite ; au réel, les charges sont déduites en comptabilité, justificatifs à l’appui.

Peut-on passer du micro-BIC au réel en cours de route ?

Oui, par une option exercée par courrier auprès de votre service des impôts des entreprises, dans le délai indiqué à la section 3. Pour revenir au micro, il faut dénoncer l’option par lettre auprès du même service, au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration n° 2031 de l’année précédant celle où la renonciation s’applique.

Mis à jour le 11 novembre 2026

Sources : Service-Public, revenus d’une location meublée, impots.gouv.fr, les régimes d’imposition, impots.gouv.fr, début d’activité et SIRET, impots.gouv.fr, CFE et location meublée, impots.gouv.fr, loyers et charges, impots.gouv.fr, location meublée, impots.gouv.fr, j’investis dans la location meublée, impots.gouv.fr, foire aux questions sur le régime des locations meublées. Ces informations sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal ; vérifiez les montants et les délais sur les sites officiels.